Vem det här gäller
Den här guiden är skriven för dig som äger bostad på Costa del Sol men är skattemässigt bosatt i Sverige – den vanligaste situationen bland svenska säljare. Är du bosatt i Spanien gäller delvis andra regler, framför allt för retención och vinstskatten. Är du osäker på var du är skattskyldig, börja med guiden om SINK och utflyttning.
De tre posterna, i den ordning de dyker upp
| Post | Vad det är | Vem betalar, till vem |
|---|---|---|
| Retención | En del av köpeskillingen som köparen håller inne på tillträdesdagen och betalar in till Agencia Tributaria som förskott på din vinstskatt. | Köparen betalar in den, i ditt namn. Du får ett kvitto som du behöver senare. |
| Plusvalía municipal | Kommunal skatt på markvärdets ökning under den tid du ägt bostaden. Har inget med din faktiska vinst att göra – men utan vinst ska den inte betalas. | Säljaren. Är du inte bosatt här kan köparen hållas ansvarig i ditt ställe, och håller därför ofta inne beloppet vid tillträdet. |
| Skatt på vinsten | Statlig skatt på skillnaden mellan vad du sålde för och vad du köpte för – med avdrag för kostnader i båda ändar. | Du, genom en egen deklaration efter försäljningen. Retención räknas av. |
Procentsatser och tidsfrister sätter vi inte på en webbsida. De beror på var du är bosatt, på året och på kommunen – och de ändras. Utgå från Agencia Tributaria, din kommun och din gestoría. Vi kopplar ihop dig med en som arbetar på svenska.
Retención – förskottet du får tillbaka
På tillträdesdagen får du inte hela köpeskillingen. Köparen håller inne en del och betalar in den till skattemyndigheten inom en kort frist, med blanketten Modelo 211. Det är inte en skatt i sig utan ett förskott på den skatt du ska betala på vinsten. Är förskottet större än skatten får du tillbaka mellanskillnaden – men bara om du lämnar en egen deklaration och begär det.
Tre saker att göra själv:
- Be om kvittot. Köparen ska ge dig en kopia av den inbetalda Modelo 211. Utan den kan du inte begära pengarna tillbaka.
- Deklarera vinsten i tid. Fristen räknas från tillträdet och är kort. Det är den deklarationen som avgör om du ska betala mer eller få tillbaka.
- Behåll det spanska bankkontot. Återbetalningen tar många månader och betalas normalt till ett spanskt konto.
Plusvalía – kommunens skatt
Plusvalía beräknas på markvärdets ökning enligt kommunens register, inte på vad du tjänat. Sedan reglerna gjordes om finns två sätt att räkna, och du får välja det som blir lägst. Har bostaden inte ökat i värde ska ingen plusvalía betalas alls – men det är du som måste visa det, med köpe- och säljhandlingarna, inom kommunens frist.
Eftersom köparen kan hållas ansvarig när säljaren inte är bosatt i Spanien är det vanligt att beloppet hålls inne vid tillträdet och betalas in av köparens ombud. Se till att det står i kontraktet exakt hur det ska gå till.
Skatten på vinsten – och vad du får dra av
Vinsten är skillnaden mellan försäljningspriset och anskaffningsvärdet. Det är här många betalar för mycket, eftersom de glömmer vad som får läggas till inköpspriset och dras från försäljningspriset:
- Vid köpet: överlåtelseskatten eller momsen du betalade, notarie, register, advokat.
- Under tiden: dokumenterade förbättringar av bostaden – inte underhåll, utan sådant som höjt värdet, med fakturor.
- Vid försäljningen: mäklararvodet, plusvalía, energideklaration, advokat.
Har du inte kvar fakturorna kan du inte dra av kostnaderna. Leta fram dem innan du sätter priset – de påverkar ditt netto lika mycket som en prutning.
Innan du lägger ut bostaden
- Åren du ägt bostaden ska vara deklarerade. Saknas Modelo 210 för något år dyker det upp nu, med avgift och ränta.
- IBI och comunidad betalda, och ett intyg från comunidad om att inget är skyldigt. Notarien kräver det.
- Energideklaration – obligatorisk innan annonsering.
- Fullmakt, om du inte tänker resa ner. Den ska täcka försäljningen och skattehanteringen efteråt.
- Är bostaden ärvd? Då måste arvet vara deklarerat och lagfarten skriven på dig innan du kan sälja. Läs guiden om arv först.
Vad du får av oss
Innan du bestämmer dig räknar vi fram ditt netto: pris minus arvode, plusvalía, förskott och skatt, i din situation. Inte för att vinna uppdraget, utan för att du ska veta vad som landar på kontot. Be om en värdering så börjar vi där.